ImmoESt-Rechner

Wie viel Immobilienertragsteuer fällt beim Immobilienverkauf an? Altfall oder Neufall, Hauptwohnsitz- oder Eigenherstellerbefreiung – der Rechner erkennt das Regime automatisch.

Immobilienertragsteuer (ImmoESt) beim Verkauf berechnen

  1. Geben Sie den ursprünglichen Kaufpreis, die Nebenkosten und das Jahr des Erwerbs ein. Das Kaufjahr entscheidet über Altfall (Anschaffung vor dem 1. April 2002, effektiv 4,2 % vom Erlös) oder Neufall (30 % vom Gewinn).
  2. Geben Sie den Verkaufspreis laut Kaufvertrag ein.
  3. Hauptwohnsitzbefreiung: zwei Jahre durchgehend ab Anschaffung oder fünf der letzten zehn Jahre Hauptwohnsitz. Herstellerbefreiung: selbst hergestelltes Gebäude, in den letzten zehn Jahren nicht vermietet; sie gilt nur für das Gebäude, nicht für den Grund.
  4. Der Rechner zeigt die Bemessungsgrundlage, die ImmoESt und den Nettoerlös nach Steuer. Die ImmoESt wird in der Regel vom Notar oder Rechtsanwalt selbst berechnet und abgeführt.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer in Österreich?

Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) beträgt 30 % des Veräußerungsgewinns (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten inklusive Nebenkosten und Herstellungsaufwand). Für Altfälle (am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen, in der Regel Anschaffung vor dem 1. April 2002) gilt effektiv 4,2 % des Verkaufserlöses, nach einer Umwidmung nach dem 31. Dezember 1987 effektiv 18 %.

Was ist der Unterschied zwischen Altfall und Neufall?

Beim Altfall setzt das Gesetz pauschal 86 % des Verkaufspreises als Anschaffungskosten an, nur 14 % des Erlöses sind steuerpflichtig (× 30 % = effektiv 4,2 %). Beim Neufall (Anschaffung ab 1. April 2002) werden die tatsächlichen Anschaffungs- und Nebenkosten abgezogen; auf den Gewinn fallen 30 % an. Die frühere zehnjährige Spekulationsfrist gibt es seit 1. April 2012 nicht mehr, ebenso wenig seit 2016 einen Inflationsabschlag.

Wann gilt die Hauptwohnsitzbefreiung?

Die Hauptwohnsitzbefreiung (§ 30 Abs. 2 Z 1 EStG) befreit den gesamten Veräußerungsgewinn, wenn das Eigenheim oder die Eigentumswohnung (1) ab der Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat oder (2) innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend Hauptwohnsitz war und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Die Befreiung umfasst Gebäude und Grund bis 1.000 m²; darüber hinausgehende Grundfläche ist steuerpflichtig.

Was ist die Herstellerbefreiung?

Die Herstellerbefreiung (§ 30 Abs. 2 Z 2 EStG) befreit den Gewinn aus selbst hergestellten Gebäuden, soweit sie innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften (etwa Vermietung) genutzt wurden. Der auf Grund und Boden entfallende Gewinn bleibt steuerpflichtig.

Muss ich ImmoESt zahlen, wenn ich mit Verlust verkaufe?

Nein, ImmoESt fällt nur auf einen Gewinn an. Verluste aus privaten Grundstücksveräußerungen werden zuerst mit Gewinnen aus anderen Grundstücksverkäufen desselben Jahres ausgeglichen; ein verbleibender Verlust kann zu 60 % mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verrechnet werden, wahlweise im Verlustjahr oder verteilt auf 15 Jahre.

Wann muss die ImmoESt bezahlt werden?

In der Regel berechnet der Parteienvertreter (Notar oder Rechtsanwalt) die ImmoESt selbst und führt sie spätestens am 15. Tag des auf den Zufluss des Kaufpreises zweitfolgenden Kalendermonats ans Finanzamt ab. Die Steuer ist damit grundsätzlich abgegolten; wer niedriger besteuert wird, kann in der Einkommensteuererklärung die Regelbesteuerung beantragen.

Wie kann ich den steuerpflichtigen Gewinn beim Immobilienverkauf reduzieren?

Den Gewinn mindern beim Neufall: Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Makler, Vertragserrichtung), nachträgliche Herstellungs- und Instandsetzungskosten, soweit sie nicht schon als Werbungskosten abgesetzt wurden, und Kosten der Mitteilung oder Selbstberechnung durch den Parteienvertreter. Bereits geltend gemachte AfA erhöht den Gewinn. Laufende Instandhaltung und Betriebskosten mindern ihn nicht.

Wie hoch ist die ImmoESt bei einem Gewinn von 100.000 Euro?

Neufall: 30 % × €100.000 = €30.000, netto bleiben €70.000 Gewinn. Altfall mit Kaufpreis €300.000 und Verkaufspreis €400.000: 4,2 % × €400.000 = €16.800, obwohl die Steuer am Erlös statt am Gewinn bemessen wird. Dieser Rechner prüft, welches Regime gilt und ob eine Befreiung greift.

Quellen & Stand

Rechtsgrundlage: § 30 EStG (private Grundstücksveräußerungen), § 30a EStG (30 %), § 30b EStG (Selbstberechnung)

Werte 2026, zuletzt geprüft Juli 2026. Richtwerte, keine Steuerberatung.

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