Restnutzungsdauer-Rechner

Lohnt sich ein Sachverständigengutachten für Ihre Immobilie? Berechnen Sie die jährliche Steuerersparnis durch beschleunigte AfA.

Höhere AfA durch Restnutzungsdauer-Gutachten berechnen

  1. Geben Sie Kaufpreis und Grundanteil ein. Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben.
  2. Standard-AfA bei Vermietung: 1,5 % pro Jahr. Bei einer festgestellten Restnutzungsdauer von 20 Jahren sind es 5 % pro Jahr.
  3. Ein Gutachten kostet je nach Objekt €800–3.000 und ist selbst als Werbungskosten absetzbar.
  4. Der Rechner zeigt die jährliche Mehr-AfA, die Steuerersparnis (Mehr-AfA × Grenzsteuersatz) und nach wie vielen Monaten sich das Gutachten amortisiert.

Häufige Fragen

Was ist ein Restnutzungsgutachten?

Ein Restnutzungsgutachten ist ein Sachverständigengutachten, das die tatsächliche verbleibende Nutzungsdauer eines Gebäudes feststellt. Statt der gesetzlichen 1,5 % AfA bei Vermietung können Sie dann den Gebäudewert geteilt durch die Restnutzungsdauer pro Jahr abschreiben – bei älteren Gebäuden oft das Doppelte oder mehr.

Für welche Gebäude lohnt sich ein Restnutzungsgutachten?

Am meisten für Gebäude, die vor 1980 errichtet und seither nicht umfassend saniert wurden. Je älter das Gebäude und je geringer die Renovierungen, desto kürzer die festgestellte Restnutzungsdauer und desto höher die jährliche Abschreibung.

Was kostet ein Restnutzungsgutachten?

Je nach Objekt typischerweise €800 bis €3.000, für eine Wohnung oft €1.200 bis €1.800. Die Kosten sind als Werbungskosten oder Betriebsausgaben absetzbar und amortisieren sich in vielen Fällen schon im ersten Jahr durch die höhere Abschreibung.

Gilt das auch in Österreich?

Ja. § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG sieht für vermietete Gebäude ohne Nachweis 1,5 % AfA pro Jahr vor; eine kürzere Nutzungsdauer kann nachgewiesen werden, in der Praxis durch ein Gutachten. Das Finanzamt prüft das Gutachten und kann es verwerfen, wenn es nicht schlüssig ist.

Was ist der AfA-Satz für Vermietungsimmobilien in Österreich?

Ohne Nachweis 1,5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes pro Jahr, das entspricht rund 67 Jahren Nutzungsdauer. Mit Gutachten gilt der Kehrwert der Restnutzungsdauer: bei 25 Jahren 4 % pro Jahr. Für Gebäude, die nach dem 30. Juni 2020 angeschafft oder hergestellt wurden, gilt eine beschleunigte AfA: im ersten Jahr das Dreifache (4,5 %), im zweiten Jahr das Doppelte (3 %).

Welche Qualifikation muss ein Sachverständiger für das Gutachten haben?

In der Praxis werden Gutachten allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Hochbau oder Immobilienbewertung anerkannt. Der Sachverständige sollte das Gebäude besichtigen und die technische Restnutzungsdauer nachvollziehbar begründen. Reine Schreibtischgutachten werden vom Finanzamt oft nicht anerkannt.

Gilt die höhere AfA auch beim eigenen Wohnhaus?

Nein. Gebäude-AfA ist nur bei Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG) oder im Betriebsvermögen absetzbar. Ein selbst bewohntes Eigenheim kann steuerlich nicht abgeschrieben werden; das Gutachten lohnt sich nur bei Renditeobjekten.

Wie viel Gebäudeanteil am Kaufpreis darf ich ansetzen?

Grund und Boden sind nicht abschreibbar. Ohne Nachweis gilt die Grundanteilverordnung 2016: 20 % Grundanteil in Gemeinden unter 100.000 Einwohnern mit Bodenpreis unter €400 pro m², sonst 30 %, bei Gebäuden mit mehr als zehn Wohneinheiten 40 %. Weicht der tatsächliche Anteil deutlich ab, kann er mit einem Gutachten nachgewiesen werden.

Quellen & Stand

Rechtsgrundlage: § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG (1,5 % AfA bei Vermietung), Grundanteilverordnung 2016

Werte 2026, zuletzt geprüft Juli 2026. Richtwerte, keine Steuerberatung.

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